Städte wie Zürich oder Genf zeigen, dass hochwertige Wohnungen in dicht besiedelten Regionen nicht nur möglich, sondern auch wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll sind. Die Herausforderung liegt darin, bestehende Strukturen zu nutzen, ohne die Lebensqualität zu gefährden. Hier sind einige bewährte Ansätze – und wo die größten Hürden liegen.
Die Zahlen: Wo die Lücke am größten ist
Laut dem Bundesamt für Statistik fehlen in der Schweiz jährlich rund 12’000 Wohnungen für die unter 30-Jährigen, die sich keine Mieten in den teuersten Städten leisten können. In Zürich kostet ein Zweizimmer-Wohnung im Schnitt 1’800 Franken pro Quadratmeter – ein Preis, der sich nur noch mit staatlicher Unterstützung oder Genossenschaftsmodellen bezahlen lässt. Die Stadt Luzern hat zwar seit 2020 über 1’000 neue Sozialwohnungen gebaut, doch die Warteliste für Mietwohnungen bleibt bei rund 15’000 Namen.
- Die Mietpreisbremse in Zürich führte zu einer 18-prozentigen Senkung der Neumieten in den letzten zwei Jahren.
- Genossenschaftswohnungen machen nur noch 12 % des Marktes aus – ein Rückgang von 25 % seit den 90er-Jahren.
- Die Schweiz hat 2023 weniger als 1 % der globalen Wohnungsvakuumquote, doch die Innenstadtprobleme sind vergleichbar mit denen in Berlin oder London.
- Ein Drittel aller Schweizer Städte plant bis 2030 mehr als 50 % mehr Hochhäuser als bisher.
- Die Genossenschaftsverbände verlangen seit 2023 höhere Eigenkapitalquoten für Neubauten, um die Kreditkosten zu decken.
Ein Beispiel, das zeigt, wie weit man kommen kann: Die Stadt Bern hat mit dem Projekt «Bahnhofquartier» 2022 ein 20-stöckiges Wohngebäude gebaut, das 150 Wohnungen mit Mietpreisen unter 1’200 Franken pro Quadratmeter anbietet. Das gelingt nur durch eine Mischung aus staatlicher Förderung, kommunaler Planung und privater Beteiligung. Doch solche Modelle sind selten – die meisten Städte setzen auf teure Einzelprojekte, die nur eine kleine Gruppe profitieren.
Die Lösung: Genossenschaften und kreative Nutzung
In der Schweiz gibt es über 3’000 Wohnungsgenossenschaften, doch viele kämpfen mit sinkenden Mitgliederzahlen und steigenden Kosten. Ein neuer Ansatz ist die «Wohnungsgenossenschaft 2.0», die nicht nur klassische Mietwohnungen anbietet, sondern auch Co-Living-Spaces oder Seniorenwohnungen im gleichen Gebäude. So entstehen Synergien, die die Betriebskosten senken und gleichzeitig die Nachfrage decken.
Ein weiteres Modell ist die «Wohnungskopplung» – etwa in Zürich, wo die Stadt Mietwohnungen mit Gewerbeeinheiten kombiniert. Das funktioniert besonders gut in den Peripherien, wo die Bodenpreise niedriger sind als in der Innenstadt. Die Herausforderung bleibt jedoch: Wie kann man verhindern, dass solche Projekte wieder in teure Einzelwohnungen umgewandelt werden?
Die Hürden: Recht und Wirtschaftlichkeit
Ein zentrales Problem ist das Schweizer Baugesetz, das hohe Anforderungen an Brandschutz, Barrierefreiheit und Energieeffizienz stellt. Das führt dazu, dass viele Projekte zwar rechtlich erlaubt sind, aber wirtschaftlich nicht durchsetzbar sind. Die Baukosten für ein 15-Stöckiges Haus liegen heute bei rund 2’500 Franken pro Quadratmeter – fast doppelt so viel wie in den 90er-Jahren.
Zudem fehlen viele Bauunternehmen die Kapazitäten für Hochhäuser. Die Schweiz hat nur noch rund 1’500 aktive Bauunternehmen, von denen die meisten auf den Tiefbau oder den Einzelhandel spezialisiert sind. Die Stadt Zürich hat deshalb 2023 ein «Wohnungsbau-Pakt» mit fünf großen Baukonzernen geschlossen, um die Kapazitäten zu erhöhen. Doch selbst so große Projekte wie das «Hochhaus am Bahnhof» in Zürich brauchen Jahre – und oft mehr als geplant.
Die Zukunft: Wie die Schweiz die Stadtentwicklung neu denkt
Ein Hoffnungsträger ist die «Stadt der kurzen Wege», ein Konzept, das in Zürich und Basel getestet wird. Statt neue Wohngebiete in der Peripherie zu bauen, soll man bestehende Strukturen umgestalten: etwa durch Aufstockungen von Wohnhäusern oder die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum. Die Stadt Zürich hat hier bereits mehrere Pilotprojekte gestartet, etwa in der Nähe des Hauptbahnhofs, wo 2024 das erste Hochhaus mit 30 Stockwerken fertiggestellt werden soll.
Langfristig wird es aber nicht reichen. Die Schweiz muss lernen, dass Wohnungsbau kein Einzelunternehmen ist – sondern ein Gemeinschaftsprojekt zwischen Staat, Genossenschaften und privaten Investoren. Ein Beispiel dafür ist das Projekt «Wohnen für alle» in Winterthur, wo die Stadt gemeinsam mit der Genossenschaft «Wohnen Winterthur» 500 neue Wohnungen plant. Der Schlüssel liegt darin, dass alle Beteiligten an einem Strang ziehen: von der Planung über die Finanzierung bis hin zur Verwaltung.
